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海南突然出手,落戶門檻驟降!樓市格局生變
來源 : 樓市參考     閱讀 : 31656    作者 : 陶衛網劉曉博    2019-10-26

今天(10月25日)早上,從海南傳來一個大消息:

海南官方宣布:

基本取消本省(除三沙外)落戶限制。

省內居民,可在有合法穩定住所(含租賃)的城區、建制鎮的社區(以下統稱城鎮社區)落戶。

省外居民,取得本省居住證并參加海南省城鎮從業人員基本養老保險(暫不含臨時養老保險繳費賬戶)和海南省城鎮從業人員基本醫療保險的,可在有合法穩定住所的城鎮社區落戶。

下面就是海南省政府網站發布這份文件的截屏。




這意味著,海口、三亞等核心城市的戶口也全面放開了,不再設立學歷、年齡等剛性門檻。只要有居住證,參加社保,就可以落戶。

那么問題來了:海南為什么突然全面降低落戶門檻?

我認為原因主要有三個:

第一,提高戶籍人口城鎮化率,是國家統一要求,海南需要完成任務。

國家要求,在最近幾年完成新增1億人落戶城市的目標,以全面提高中國的“戶籍城鎮化率”,降低常住人口城鎮化率和戶籍城鎮化率之間的“剪刀差”。

截至2018年末,中國常住人口城鎮化率為59.58%,而戶籍人口城鎮化率只有43.37%。這個巨大的“剪刀差”意味著,常住人口城鎮化率的成果不穩定,大量人口隨時會撤離城市。

而提高城鎮化率,說到底是為了拉動內需。這是當前中國“穩增長”的主要手段。

第二,海南要爭奪人口,人口基數太小是海南的硬傷。

海南有3.5萬平方公里的陸地面積,接近臺灣。但臺灣人口是海南2.5倍。

根據海南官方數據,截至2018年末海南常住人口為934萬人。我們可以拿海南全省和東莞市做一個對比,東莞面積只有2500平方公里,是海南的14分之一,東莞官方公布的常住人口是839萬。

但事實上,東莞常住人口可能遠遠超過海南。因為2018年末東莞手機用戶數達到了1892萬戶,海南全省只有1085萬戶。至于聲稱常住人口超過1550萬的天津,手機用戶也不過只有1649萬戶。

所以我們可以大致推算出來,東莞常住人口不會少于1500萬。而海南,還沒有超過1000萬。

至于海南的經濟總量、匯聚資金總量,也都遠遠趕不上東莞這個地級市。

而國家又對海南寄以厚望,將海南全島規劃為自貿區,還要全面建設自由貿易港。沒有足夠的人口,海南拿什么參與競爭?

因此,海南不僅要爭奪人才,更要爭奪人口。沒有2000萬常住人口,海南做什么都費勁。

看懂了這一點,就明白海南為什么全面降低落戶門檻了。但爭奪人口,談何容易。中國目前的開放格局,跟海南建省、建特區的時候完全不同了,現在中國有9個“國家中心城市”,還有一堆的國家級新區、自貿區,到處都有改革開放的熱土,大家不一定非要“孔雀向南飛”。

所以,海南要吸引真正的人才,有相當難度。但吸引養老人口,還是有優勢的。

第三,此舉還是為了提振經濟,增加房地產市場的真實需求。

毋庸諱言,此舉對樓市是大利好,會增加海南樓市的需求。畢竟,還是有很多人愿意到海南養老的,尤其是北方三四線城市的居民。弄個三亞、海口的戶口,然后買套不那么貴的房子將來養老,是很多人的心愿。

去年4月,中央宣布在海南建設“全島自貿區+自由港”后,海南壯士斷腕,通過一系列政策調整,把海南全省搞成了中國樓市調控最嚴厲的省份,其中海口三亞的限購、限貸、限售等政策,全面超過了北上深等一線城市。

其結果,是經濟增長“壓力山大”。

根據海南省統計局公布的數據,上半年全省GDP增速為5.3%,在全國處于墊底的位置,僅高于吉林、黑龍江和天津。



8月的最新數據顯示,陣痛仍然持續:海南全省1到8月固定資產投資下降20.3%;社會消費品零售總額增長僅4.7%,規模以上工業增加值同比增長僅3.3%。

至于對樓市依賴度更高的三亞,數據就更加慘烈。前幾天我曾給大家看過一些官方數據,很多重要指標下滑超過40%,甚至60%(見下圖)。

正因為如此,10月20日前后,三亞調整了人才購房政策。

此前三亞和海口實施最嚴厲限購,外省居民需要繳納5年社保或個稅,才能購房(首付要7成)。三亞宣布,對于外省戶籍人才,滿足全日制大專以及以上學歷、在三亞實際工作滿一年、且繳納一年社保及個稅的,可在海南省購買一套房產。

也就是說,只要有“大專學歷+三亞工作滿1年”,就可以抵5年社保。這讓很多人積累購房資格的“等待期”,一下子從5年大幅縮短到了1年。

這次海南降低落戶門檻,新政里有這樣一條:

居民在落戶地點無自有產權住房的,一律在其合法穩定住所所在的城鎮社區集體戶落戶。

居民也可在其自有產權住房以外的合法穩定住所所在的城鎮社區集體戶落戶。

逐步清理規范各類單位集體戶、人才中心集體戶,引導戶口掛靠在單位集體戶、人才中心集體戶的居民將戶口遷移至其自有產權住房戶口或合法穩定住所所在的城鎮社區集體戶。盡快實現城鎮社區集體戶全覆蓋。

看懂了嗎?你可以買房落戶,也可以租房落戶,但你總要跟房子發生點關系才行。至于清理單位、人才中心的集體戶,目的就是——讓你要么買房、要么租房。

或許有人會指責海南“變相放松限購”。其實海南這樣做是合法的,也是合理的。因為國家的要求是“因城施策、一城一策”。

海南根據經濟和社會發展狀況,通過調整政策提高城鎮化率、增加樓市的真實需求(買房需求、租房需求),用來穩增長、對付經濟下行壓力,是在履行職責。國家的整體要求是“穩房價、穩地價、穩預期”,從來也沒有說過要讓房價趨勢性下跌。

由于中國金融系統的抵押物多是土地、住房,地方政府支出主要依靠土地、房屋,所以房價很難趨勢性下跌。

可以想見,隨著經濟壓力顯現,未來會有更多城市放松對“樓市自用需求”的限制,比如支持人才購房、降低落戶門檻等。

海南此前規定,如果你不屬于各類人才,那么落戶之后還需要繳納24個月的社保或者個稅,才能購房。這次新政中,尚不清楚這條規定有沒有取消。不過人才的定義已經大大放寬,大專就算。

祝“壯士斷腕”之后的海南好運,早日養好傷。


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