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焦點| 燕郊樓市“解凍”?
來源 : 中國房地產報     閱讀 : 3585    作者 : 秦龍    2019-10-24
019-10-24 11:27

中房報記者 秦龍|河北燕郊報道


沉寂兩年多的燕郊樓市因網傳的一份文件打破了平靜。


10月18日,河北廊坊三河市傳出一份“限購松綁的18號文件”(以下簡稱“18號文”),在這份抬頭名為“10月18日參加開發區人力資源局的會議精神”的文件中顯示:凡燕郊中省直單位、高校、醫院的員工或以燕郊高新區名義引進的企業,在燕郊無住房的可以在燕郊購買一套新建商品住房;遷入北京城市副中心機關事業單位的干部及職工將實施“一定三限”,即嚴限制特定人員,限購一套住房,限售三年,限定價格。



這份文件迅速在市場中流傳開來,并被市場理解為這是燕郊在一定層面上松綁樓市。燕郊樓市真的放松了?文件是真是假?對此,中國房地產報記者采訪了多位燕郊政府方面人士,并于近日走訪了燕郊多個新房樓盤,一探究竟。


針對上述文件真偽,中國房地產報記者分別致電三河市住房和城鄉建設局(以下簡稱“三河住建局”)、燕郊市高新技術產業開發區管委會(以下簡稱“燕郊開發區”)求證,兩部門均表示不知情,但也并未對文件真偽做出評價。燕郊開發區一位工作人員對記者表示,“我們不太清楚,一天有那么多文件發布,不知道是否發布過這個文件”。與此同時,記者在燕郊開發區、三河市政府等官方網站也未能查到上述文件。


“這是燕郊開發區與三河市住建局于近期聯合發布的內部文件。”一位接近北三縣住建系統的人士向記者透露。


盡管文件真偽存疑,但隨著18號文的傳出,原本一片平靜的燕郊樓市開始躁動起來。購房者、置業顧問、中介、開發商開始登場,再次踏入到這個曾經喧囂的市場。


當夜色臨近,望著天洋城4代售樓處人來人往的購房人群,鏈家中介人員劉穎感慨道,“這兩三年熬走了多少中介與置業顧問,現在終于熬到頭了。”


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交易“冰凍”


18號文傳出前,燕郊樓市平靜如常。


10月16日,中國房地產報記者實地調查發現,燕郊幾乎新項目入市,僅有港中旅海泉灣、天洋城4代、嘉都、中興和園等四五個老盤有房源,卻沒有在售;稍微有些動靜的是嘉都、首爾甜城、京東CBD的三個商住盤。


位于燕郊南城京東CBD置業顧問表示,“我們現在推出的只有商住不賣住宅,因購房資格問題,現在燕郊很少有住宅可售。”


“燕郊現在幾乎沒有新房可售了。”劉穎也以同樣的口吻表示。


她還進一步表示,自2017年限購政策發布后,那些散落在102國道上的星星色色的大小新房售樓處早已人去樓空。自此,燕郊樓市也猶如冰凍一般。


對于如今的業績劉穎也是頗為無奈,“與燕郊樓市高峰期每個月成交幾十套相比,現在我們門店一個月才成交7、8套住宅(包括新房),且幾乎沒有新房成交”“因為新房備案價太低,一些住宅都掖著不賣;就是放開了也沒人買,外地人也沒有資格”。


實際上,隨著2017年北京出臺“317新政”,當年6月廊坊限購升級后,燕郊樓市快速降溫。房價也從限購之初4萬多元/平方米跌到3萬元/平方米,及至2萬多元/平方米。由于外地戶籍需有3年社保或納稅證明等限購條件,大量外地客戶被堵在門外,到了2018年,燕郊樓市徹底冰封。


記者發現,盡管燕郊樓市近兩年多始終保持低位運行,但在此期間,被冰封的燕郊樓市也曾傳出松綁消息。每次消息傳出,燕郊樓市都會像打上一針興奮劑,房價短暫出現上浮,但隨著謠言被證偽后,再次回落。


在數輪“謠言從傳出到被否”的循環往復之中,兩年多來,燕郊房價與成交面積持續走低。來自易居研究院最新的中國百城房價報告顯示,今年1~9月燕郊新建商品住宅成交均價為19835元/平方米,明顯低于2017年全年房價即26015元/平方米。有的項目甚至從每平方米三萬多元的頂峰滑落。


與此同時,上述研究報告也顯示其成交的慘淡,今年5~8月份燕郊月度成交面積均僅為1萬平方米。到了2019年9月成交面積有所上漲為2萬平方米,但這一成交面積與2018年同比也減少了60%。


面對慘淡的市場與來訪者,在18號文流出前,對于前來置業的購房者,首爾甜城的置業顧問都會問,“你們公司是通州東遷的一批嗎?現在有傳言這一批人可以在燕郊直接買房,但需要進行一定的行政審核后就可以購買。”


記者還發現,在18號文流出前,與外界大多數購房者一樣,工作在一線的新房銷售與中介們對于燕郊將要限購松綁的消息也都處在口頭相傳的疑惑之中。


一個可以確定的事實是,18號文流出前,燕郊樓市平靜如常。



“口子放開”?



夜色已至,102國道旁,燕郊一家樓盤售樓處亮起燈光。


隨著18號文的傳出,一夜間燕郊樓市在10月18日之后開始發生變化。


“這兩天,102國道上售樓處的燈在傍晚突然亮起了幾家。”一位住在燕郊的投資客這樣說。


當記者于10月20日再次來到燕郊時,原本對外宣稱無房可售的置業顧問們口徑也發生了變化。“新房住宅可以買了”成為燕郊中介與新盤置業顧問們對購房者的共同說辭。


港中旅海泉灣置業顧問王雨燕表示,“在北京的企事業單位或公務員,能提供北京社保的這一批人可以買住宅。但因還沒有紅頭文件,具體細節也沒有出來,現在購房者可以把資料提交上來,申請下看能否通過。按著政策內容,我們第一批客戶已經提交了20個左右,但還未申請下來。”


她進一步解釋稱,現在的操作是首先要準備資料,包括以家庭為單位的身份資料、北京工作證明與社保證明、燕郊無房證明后,提交給三河市房管局,通過后才能買房。


與港中旅海泉灣置業顧問的表態相比,天洋城4代的銷售人員則顯得更加明確堅定上述消息。“我們剛接到通知,政策已經有了,通州東遷客戶直接可以買住宅。針對外地客戶,除了身份資料、燕郊無房證明外,現在還需要提供燕郊社保,但沒有年限限制,只要打印出來提交三河市房管局審核就可以在我們這定房了。”


天洋城4代的置業顧問張紅指著其微信工作群里領導發出的信息念道,“我們對政策的理解是:第一,三河本地有社保的客戶沒有社保時間限制,只要能打印出社保證明即可;第二,三河市高新企業;第三,央企及中省企事業單位在本市設有單位、分機構的職工;第四,承接首都非首都功能、遷入北京副中心的機關單位干部的職工。這些都可以在燕郊買房。”



10月20日晚,天洋城4代售樓處人流攢動。


“御東郡因為開盤早找到了合作機構,前邊辦的一批資格已經回來,這個樓盤確定(外地人)能買。”劉穎表示。當記者來到御東郡售樓處時,其銷售人員也明確表示外地人可以買,“我們和第三方合作,由他們辦理資質問題。”


記者了解到,與上述項目不同,這家坐落在燕郊102國道旁的御東郡售樓處的項目并非燕郊樓盤,而是處于大廠與燕郊交界處。


在走訪燕郊市場的過程中,記者發現,天洋城4代、港中旅海泉灣等多個樓盤都表示外地人(符合要求)可以在燕郊買房,但向外透露的信息并不太一致,“松綁的口子有多大”似乎還是一個問題。


對此,一位燕郊資深觀察人士對記者分析,這次政策還沒有明確的細則出臺,所以各個樓盤與開發商對文件的解讀各有不同,有的樓盤表示需要有燕郊社保證明,有的樓盤說只有東遷企業才可以,實際上都是試探。


市場還在反應,但多位燕郊房地產中介人士已經嗅到了其中的變化。“燕郊新房客戶中外地人占80%,限購之后新房成交量明顯減少。”劉穎說,“現在口子放開,如果想買房就要搏一搏。”


放開的動因

實際上,這已經不是燕郊樓市2017年限購后首次傳出限購放開。2018年7月初,燕郊高新區人力資源市場官網曾發布了一則“人才引進落戶需知”,然而僅僅4個小時后,這一文件即被刪除。


這一次又會如何?


對于18號文的流傳中國房地產報記者也采訪了多位業內人士,他們表示,“燕郊長期積壓的庫存已讓其苦不堪言,早就躍躍欲試”。


據中國房地產報記者了解,此前,上海易居房地產研究院發布的2019年上半年《中國百城庫存報告》顯示,燕郊庫存消化周期在30個月以上。具體而言,燕郊31.7個月、香河31.1個月、大廠29.6個月、固安18.7個月,環京樓市去化情況異常“慘淡”。


近日易居發布的《100城住宅庫存報告》也顯示,燕郊庫存消化周期進一步延長,已經處在36個月以上高位,達38.3個月。


對此,財經評論員嚴躍進表示,“環京津地區去化周期過長不單純因為庫存絕對高,而是因為新房絕對成交量非常低”。


事實上,燕郊樓市新房也幾無成交量。易居研究院中國百城庫存報告也顯示,5~8月份燕郊月度成交僅為1萬平方米,這屬于新房交易量非常小的城市。因此即使庫存規模絕對量不大,去化周期仍偏高。


當夜色臨近,望著天洋城4代售樓處旁人來人往的購房人群,劉穎感慨道,“這兩三年熬走了多少中介與置業顧問,現在終于熬到頭了。”


這一傳言帶來的市場波動還在繼續,也有待官方進一步確認。市場關注的是,此輪政策調整的真假,以及是否會和往常一樣“傳言”再次被澄清后,交易陷入冰凍。(文中劉穎、王雨燕、張紅為化名)


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