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香港“四大家族”分化,這僅是一個開始……
來源 : 樓市參考     閱讀 : 6803    作者 : 白羊    2019-09-28 香港、分化、開始

這兩天,一南一北,發生了兩件對樓市起深遠影響的大事。


9月25日,香港四大家族之一的鄭家(創始人鄭裕彤)突然宣布,將向特區政府、社會企業或慈善團體,陸續捐出300萬平方英尺的土地,用于興建公共房屋及相關設施,以回饋社會、緩解香港住房問題。

“四大家族”中的李家(創始人李兆基),今天也宣布支持政府回收閑置的農地;郭家(創始人郭得勝)也表示:原則上支持及歡迎特區政府引用《收回土地條例》,收回農地以加快興建公營房屋。

至此,香港“四大家族”中除李嘉誠家族外,均已表態支持港府收回閑置農地、興建公屋。


“捐地”消息一出,輿論大震。


巧的是,隔天便在千里之外的北京產生了化學反應。


9月26日,在北京舉行的慶祝新中國成立70周年活動新聞發布會上,住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示,下一步將加快完善住房保障體系和住房市場體系,加快解決城鎮中低收入居民,特別是新市民住房問題,促進實現全體人民住有所居。主要工作有四方面:


一是進一步做好公租房保障工作。將健全公租房申請、輪候、準入、退出等工作機制,逐步推廣政府購買公租房運營管理服務,不斷提高公租房管理服務水平。


二是大力發展和培育住房租賃市場。將總結推廣12個城市住房租賃試點的經驗,落實各項支持政策,增加租賃住房有效供應,著力解決新市民等群體的住房問題。


三是因地制宜發展共有產權住房。將總結北京、上海共有產權住房試點的經驗,鼓勵人口流入量大、房價較高的大中城市,結合本地實際發展共有產權住房。


四是穩步推進城鎮棚戶區改造。將堅持盡力而為、量力而行,重點改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區的棚戶區。加大配套基礎設施建設,嚴格工程質量安全監管,加快工程進度和分配入住,讓群眾能夠早日住上新居。


9月25日,香港四大家族之一的鄭家。.jpg

香港鄭家、李家捐地、郭家積極響應主要背景,就是港府正在援引《收回土地條例》積極收回的“閑置土地”。


香港財政司司長陳茂波表示:


特區政府認識到,土地房屋是我們香港社會最痛也是最大的民生問題,一定要下大決心把它做好。我們以前曾用《收回土地條例》收回土地,以后會繼續用。未來5年陸續開展的項目加起來要收地超過700公頃。除此之外,我們也會積極考察個別農地是否可以用來建設公共房屋,如有需要,就引用條例收地。


據悉,10月中旬,行政長官的施政報告會就土地房屋政策提出更具體的方案,解決另一半港人的住房問題。


所以,一南一北兩大樓市政策,看似風牛馬不相及,其實本質上都是一樣的,即大量增加由政府主導下的房屋供應,降低無房一族的上車門檻,讓在大城市人打拼的人真正實現安居樂業,不再被房子綁架。


由于內地房地產運作機制是完全師從香港,賣樓花(期房)、公攤、土地招拍掛、土地財政等等,因此也不可避免地患上了香港的高房價病。近來香港發生的一些事情已表明,高房價病正在造成社會癌變,已到必須改變的時候,而內地也必須要有所驚醒。


若說港府收回農地以加快興建公營房屋的樓市新政是在亡羊補牢,那內地大力發展和培育住房租賃市場,并在人口流入量大、房價較高的大中城市,大力推廣共有產權房,就是未雨綢繆、提前打預防針了。


可不要小瞧,共有產權房普及推廣,對樓市房價走勢產生的長期的結構性影響。


事實上,雖然都面臨著高房價問題,但香港和內地癥狀還不一樣。比如香港住房自有率49%,人均居住面積只有15平米。而內地居民并不缺房子,住的也不差。


據統計,2017年內地家庭住房擁有率(擁有住房的家庭占全部家庭的比例)達92.8%,人均住宅套數達1.1套,人均建筑面積大概在35-45平米左右。已趕上發達國家水平。


內地的問題在于,常住人口與房屋分布存在空間上的錯配。


比如在市場作用下,大量人口不斷融入經濟實力強勁、機會眾多的大中型城市,如北上廣深及處于區域性中心的二三線城市。住宅需求激增,供給就相對短缺,進而推動房價走高。另一方面,廣袤的農村及四五線城鎮卻大量房屋空置。


可見一二線等熱點大中型城市房價走高,既有貨幣寬松的因素,也是供需失衡的市場體現。


而人口流入量大、房價較高的大中型城市房價問題的解決,限價只能是有形之手的短暫干預,處于經濟和社會穩定考量又不可能讓房價大幅下跌,關鍵還是增加供應,但又不能依靠開發商增加供應,因為開發商的房子是要考慮成本和利潤的,是不可能給消費者真正好處的。


所以由政府主導的政策性住房的大量供應,就成了破題的關鍵。比如共有產權房,一是其價格低于商品房價格,二是購房者只需支付自己產權那部分成本。


如是,大大降低了在大城市買房的門檻,讓那些渴望在工作的城市能有自己房子但積蓄有限的群體,成功上車,進而解決潛在社會問題。


從這個角度看,內地即將全面推廣共有產權房,與港府正在大力增加公屋的政策,可謂異曲同工


當然,若從技術層面上看,北京等地的共有產權房還存在一些問題有待在普及推廣中進一步完善。


比如選址問題,北京共有產權房位置都相對較偏,遠離地鐵等公共交通,又缺乏教育、醫療等相關配套。而對于那些急需上車的剛需來說,往往對未來收入增加后購買改善型住房的期望就越低,所以就更希望在交通、區位以及教育醫療等配套上“一步到位”。


這也就導致了一些共有產權房項目出現高棄購率問題,既是說,雖然共有產權房出發點是好的,但因交通、配套等問題,有購房需求的剛需反而不感冒。


若拋開技術性問題,站在歷史長河中去審視香港農地回首和內地普及共有產權房事件,二者都將會對樓市產生深遠的結構性影響,即現有商品房市場那些支撐高房價最底層的接盤俠,將會用另一種形式滿足住房需求,而隨著他們被分流,從長期看,房價將會喪失大幅增長的原始動力(當然不排除短期貨幣政策對房價的擾動),緩慢上漲。讓房價等等居民的收入。


雖然商品房的金融屬性并不會被抹殺,但其收益將會變得和國債、貨幣基金差不多,即跑贏通脹、資產保值增值沒問題,可若幻想暴富是不再可能了。


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